果当初提前三个月做精确的业主意向调研，就能避免。从那以后他做项目之前要先做至少三轮客户调研。“
“所以你做事情之前先观察，是因为你爸做项目之前先调研？“刘美美问。
“可能吧。“敬如花想了想，“家庭环境确实会影响行为模式。“
她接着讲了“容积率“和“绿化率“的博弈——前者是“能盖多少房子“，后者是“必须留多少树和草“，两者之间的平衡决定了项目的利润率。她说有些开发商为了多赚钱把容积率做到极高，房子密得像个水泥森林，卖的时候价格低了但后期居住体验差、二手房价格也上不去。她爸的做法是“控制容积率在合理区间，提高产品品质，靠口碑把房价做上去“。
“所以好房子是建出来的，但好口碑是养出来的。“江倾城总结。
“对。教育也是一样——好的教学设施是硬件，好的师生关系是软件，软件比硬件更难复制。“
“你这总结好。“
然后敬如花讲了“项目全周期测算“的基本概念——从拿地到交房到后期运营，每一年的现金流都要算清楚。她说她初三那年暑假被她爸按在办公室里看了一个月的Excel报表，每天的任务就是把过去五年公司项目的财务数据录进去、做图表。那些密密麻麻的数字一开始看着像天书，但看了半个月之后她慢慢摸出了规律——什么时候资金流最紧张、什么阶段的回款最快、哪类项目最容易超预算。
“所以你初三就会看财务报表了？“王美艳难以置信。
“不会看。就是记数字、画折线图。看久了才知道那些线上去下来是什么意思。“敬如花说，“后来高中的时候，学校有门商科选修课，我考试成绩还行。可能是因为提前看了一个月的Excel。“
“你管那叫'还行'？“王美艳的眼睛瞪大了，“你那是从实战里练出来的商科基础，我们很多人大学才第一次接触财务报表。“
“但我写文的时候用不到这些东西。“敬如花平淡地收尾，“所以它们大部分时间都只是'知道'而已。放在脑子里不用，跟没学过差不多。“
“你这个'放在脑子里不用'跟我们的'不会'是两个概念。“贝好美在旁边听了一晚上的安静局，终于开口了，“你刚才讲的停车配比、容积率、全周期测算、社区运营——这些东西如果让我们专业的老师来讲，能讲三节课，每一节课一个半小时。你十五分钟讲
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